Informator rynkowy

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?


Zakup mieszkania jest dla wielu osób jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Nic więc dziwnego, że zawsze towarzyszą mu spore emocje, a pojawiające się w mediach informacje dotyczące nieudanych inwestycji bez wsparcia profesjonalnego doradcy nie ułatwiają tego wymagającego ponadprzeciętnej wiedzy planu. Inwestycja ta nie musi być jednak ryzykowna jeżeli przygotujemy się do niej skrupulatnie lub skorzystamy z wiedzy ekspertów.

Stan prawny

Myśląc poważnie o zakupie mieszkania swoje działania trzeba rozpocząć od sprawdzenia jego stanu prawnego. Należałoby więc zacząć od księgi wieczystej (jeśli jest to pełna własność) lub dokumentów dostępnych w spółdzielni mieszkaniowej (jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Księgi wieczyste są jawne, więc do zapoznania się z ich treścią wystarczy znajomość numeru, a większość KW występuje już w formie elektronicznej, zatem sprawdzenia stanu prawnego można dokonać przez Internet na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości. 
W księdze wieczystej znajdują się wszystkie informacje dotyczące mieszkania, a więc dowiemy się z niej m.in. jakie jest położenie i metraż mieszkania oraz kto jest jego właścicielem. Sprawdzenie właściciela jest bardzo ważne, gdyż zdarza się, że mieszkanie chce sprzedać wnuczek, podczas, gdy prawowitym właścicielem jest babcia, która niekoniecznie zgadza się na sprzedaż. To jej wola sprzedaży musi zostać potwierdzona własnoręcznym podpisem na akcie notarialnym przenoszącym własność. Warto od razu rozmawiać z właścicielem lub choćby w jego obecności, aby mieć pewność, że wie o sprzedaży i zgadza się z ustalanymi w trakcie negocjacji warunkami.

Hipoteka

W księdze wieczystej znajduje się również dział IV, dotyczący hipotek. Istniejące w tym dziale wpisy budzą najwięcej emocji wśród kupujących, gdyż każdy wystrzega się mieszkań zadłużonych. Jeśli jednak mieszkanie obciąża hipoteka z tego powodu, że zostało ono kupione na kredyt, to nabycie takiego mieszkania wcale nie musi oznaczać problemów.
Decydując się na zakup takiego mieszkania konieczne jest uzyskanie przez sprzedającego promesy z banku udzielającego kredytu, że bank zobowiązuje się do zwolnienia hipoteki, gdy kredyt zostanie w całości spłacony. Kredyt zaś jest spłacany z pieniędzy kupującego mieszkanie, który spłaca aktualną wartość zadłużenia bezpośrednio na konto banku kredytobiorcy, a dopiero pozostałą część wpłaca sprzedającemu.
Stan prawny mieszkania może być jednak zdecydowanie bardziej skomplikowany. W KW może widnieć służebność na rzecz osób trzecich z czego może wynikać prawo dożywotniego użytkowania lub inne obciążenia hipoteczne, które wykraczają poza sytuację opisaną powyżej. Ich rozwikłanie nie jest niemożliwe, lecz wymaga fachowej wiedzy i znajomości przepisów prawa, bez której podejmowanie decyzji o zakupie może być bardzo ryzykowne. W takim przypadku najlepiej będzie zwrócić się do specjalisty reprezentującego profesjonalną agencję nieruchomości.

Inne formalności

Poza stanem prawnym wynikającym bezpośrednio z księgi wieczystej warto pokusić się również o sprawdzenie zadłużenia w spółdzielni, gdyż zadłużenie to przechodzi na nowego właściciela. Jednocześnie nie należy się obawiać zadłużenia względem dostawców mediów, gdyż odbierając mieszkanie spisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy i nowy właściciel odpowiada za długi od stanu liczników wykazanych na protokole.
Koniecznie trzeba również sprawdzić czy w mieszkaniu nie są zameldowane osoby trzecie, postronne oraz czy nie jest w nim zarejestrowana firma. W celu potwierdzenia braku zameldowanych osób najlepiej byłoby się udać ze sprzedającym do stosownego urzędu i poprosić o wydanie takiego zaświadczenia. Wskazane jest aby to zrobić bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność.

Stan techniczny

Oprócz stanu prawnego kupowanego mieszkania warto ocenić również jego stan techniczny. Należy przyjrzeć się czy nie ma pęknięć na ścianach i stropach, czy w kątach nie ma pleśni co mogłoby sugerować problemy z wentylacją, czy nie ma śladów po zalaniach. Warto dowiadywać się również o stan instalacji i materiały, z których zostały one wykonane.
W przypadku zakupu mieszkań w blokach starszych, trzeba sprawdzać również rodzaj okien oraz to czy blok jest po termomodernizacji. W wielu blokach z lat 60-70 tych prowadzone są również wymiany pionów wod.-kan. i instalacji elektrycznej. Dlatego kupując mieszkanie i myśląc o jego remoncie warto o ewentualnych planowanych inwestycjach w bloku wiedzieć wcześniej.

Jak widać bezpieczny zakup mieszkania jest możliwy, gdy sprawdzi się opisane powyżej kwestie i nie pojawią się żadne skomplikowane sytuacje. Gdy jednak okazuje się, że nie wszystko wygląda idealnie lub nie mamy czasu samodzielnie zgłębiać treści księgi wieczystej, to warto posiłkować się fachowcami, a więc agentami nieruchomości. To oni, mając na co dzień do czynienia z przeróżnymi sytuacjami dotyczącymi nieruchomości oraz posiadają nie tylko stosowną wiedzę, ale i doświadczenie, pozwalające rozwikłać istniejące problemy i doprowadzić do bezpiecznej finalizacji transakcji zakupu mieszkania.



Jak szybko i korzystnie sprzedać działkę ?

Większość nieruchomości gruntowych w Polsce nie jest właściwie, lub w ogóle nie jest przygotowana do sprzedaży. Zbycie takich nieruchomości przebiega wolno,
nieskutecznie, a jak już dochodzi do skutku, to za kwoty odbiegające od zamierzeń właścicieli.

Oto 7 grzechów, przez które nie możemy sprzedać działki!

1.Brak podziału Nieruchomości.

Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której właściciel nieruchomości sprzedaje dużą uzbrojoną (prąd, woda, gaz, kanalizacja) działkę, w cenie za m2 (za ar) jak przy działkach o małym areale.

Większość potencjalnych klientów szukających działki pod budowę domu w granicach 6-12 arów,
którzy dysonują kwotą do 180000 tysięcy złotych na wymarzoną działkę, ofertę taką już na początku pomijają.
Co prawda klientem na taką działkę może być deweloper lub Klient bardziej zamożny, który marzy o większym areale, lecz przez niepodzielenie nieruchomości (jeżeli jest oczywiście taka możliwość) tracimy na starcie większość potencjalnych klientów! Niewielkie działki dużo szybciej znajdują nabywcę, za cenę często wyższą niż gdybyśmy sprzedawali duży areał. Kolejnym plusem jest również to, że możemy sprzedać dwie, trzy sąsiadujące ze sobą parcele, gdy klient zainteresowany jest większą powierzchnią. W takiej sytuacji naszymi klientami może być osoba szukająca czegoś małego w dobrej cenie, deweloper, czy też Klient szukający miejsca na swoją willę.

2. Brak możliwości podciągnięcia mediów/brak służebności przesyłu mediów na rzecz działki zbywanej.

Kolejną przeszkodą w sprzedaży jest, brak mediów lub brak zgody sąsiadów na „wejście w teren” i podciągnięcie ich. Każdy wie, że działka uzbrojona (najlepiej we wszystkie możliwe media), jest dużo więcej warta niż nieruchomość bez mediów. Z najwygodniejszą sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy wszystkie media mamy w granicy swojej działki, i mamy możliwość „przyłączenia” się do sieci. Bywa też tak, że jest taka możliwość, ale trzeba przejść przez teren prywatny należący do sąsiada (lub kilku sąsiadów), bez którego zgody nie wiele zdziałamy.
W takiej sytuacji musimy negocjować warunki takiej zgody. Jeżeli wykażemy się cierpliwością i wytrwałością, z reguły dopniemy swego. Aby mieć 100% pewność, że sąsiad nie wycofa swojej zgody, należy umowę podpisać u notariusza, oraz wnioskować o wpisanie ww. służebności  w księdze wieczystej nieruchomości obciążanej (sąsiada). Kiedy sąsiedzi, za żadne skarby nie chcą się na to zgodzić, pozostaje nam sprzedać nieruchomość w takim stanie, jakim jest, za odpowiednio niższą kwotę. 

3. Brak WZ-tki.

W przypadku braku miejscowego plany zagospodarowanie przestrzennego gminy, warunkiem szybkiej i korzystnej sprzedaży jest uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W skrócie, jeżeli na działkę została taka decyzja wydana, nabywca ma pewność, że na tej działce będzie mógł się wybudować (oczywiście zgodnie z warunkami zawartymi w niniejszej dedycji). Do tego, jest o jeden administracyjny krok bliżej ku budowie swojego wymarzonego domu.

4. Brak drogi dojazdowej/brak odpowiedniej drogi dojazdowej.

Na cenę zbywanej nieruchomości, ogromny wpływ ma sposób, w jaki możemy się do niej dostać.
Wymarzoną sytuacją dla sprzedawcy jest, gdy działka przylega do drogi gminnej asfaltowej i istnieje możliwość zjazdu z niej na działkę. Gdy asfaltu nie ma, lub gdy musimy dojechać do działki drogą wewnętrzną, sprzedawca powinien zadbać o to, aby droga dojazdowa była odpowiedniej szerokości. Dzisiaj standardem jest dojazd o szerokości min. 5m. Jeżeli trzeba przejechać przez mostek, zadbajmy o to, żeby mostek również miał 5m szerokości. Również przy 5 metrowej drodze dojazdowej nie będziemy mieć problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.
Nie dziwmy się klientowi, że nie chce kupić naszej pięknej działki, jeżeli dojazd do niej prowadzi 200 metrową, nieutwardzoną drogą o szerokości 3m. Nie bagatelizujmy sprawy dojazdu do nieruchomości, gdyż jest to element KLUCZOWY dla klienta.

5. Zarośnięta, zaśmiecona, niezadbana działka.

Kiedy zamierzamy sprzedać samochód, porządnie sprzątamy auto, smarujemy zamki, elementy ruchome, żeby nie skrzypiały, kupujemy nowe dywaniki oraz zawieszamy zapachową choinkę.
Jest to swego rodzaju standard. Dlaczego nie postępujemy podobnie w przypadku nieruchomości gruntowych, skoro chodzi o sumy często znacznie wyższe ?
Nieruchomość zakrzaczona, zaniedbana, zaśmiecona od razu kojarzy się z problemami, których przed klientem chcącym zbudować dom jeszcze wiele. Nabywca widząc krzaki i śmieci nie jest w stanie wyobrazić sobie tej działki jako miejsca, gdzie spędzi całe, czy też większość swojego życia.
Zróbmy więc porządek na działce zbywanej. Niech trawa będzie ładnie przystrzyżona, a przyniesie to pożądany efekt.

6. Nieruchomość o niekorzystnym kształcie.

Częstym problemem jest również to, że nieruchomość zbywana jest po prostu wąska.
Nabywca często woli kupić np. 6 arów ustawnej działki, aniżeli 12 arów nieruchomości o szerokości 16m. Rozwiązaniem problemu jest dokupienie od sąsiada paru metrów szerokości lub sprzedaż nieruchomości wraz z sąsiadem (tym bardziej, jeżeli chce sprzedać, a jego działka też jest wąska). Jeśli takiej opcji nie ma, musimy pogodzić się z tym, że nie sprzedamy działki po cenie jak za działkę „pełnowartościową”.

7. Zawyżanie ceny nieruchomości.

Główną przeszkodą w sprzedaży jet zbyt wysoka cena. Sprzedaż dobrze przygotowanej nieruchomości nie powinna trwać dłużej niż rok. Jeśli tak się dzieje,  to znaczy,że najprawdopodobniej cena jest wygórowana i należy ją obniżyć. Oczywiście nie musimy tego robić, ale liczmy się z tym, że możemy taka działkę sprzedawać bardzo długo, lub jej w ogóle nie sprzedać. Nie kierujmy się tym, że „Pan Iksinski pięć lat temu w tej okolicy sprzedał za tyle i tyle, to ja niżej nie zejdę” lub „na internecie widziałem, że tutaj działki tyle kosztują”. Każda działka ma swoją charakterystykę. Zdarza się ,że „takie same” działki, położone od siebie paręset metrów, sprzedają się za bardzo różne kwoty, co zależy właśnie od uzbrojenia, dojazdu, widoku z działki, sąsiedztwa, nasłonecznienia itp.
 
Po pierwsze: ludzie mówią różne rzeczy, które nie koniecznie muszą być prawdą, szczególnie jeżeli chodzi o sprzedaż nieruchomości. Nikt nie chce wyjść na Osobę, która sprzedała coś za „grosze”.

Po drugie: cena ofertowa nie jest ostateczną ceną sprzedaży. Kwota ostateczna najczęściej jest niższa od oferowanej na początku, często nawet o 30%-40%.

Po trzecie: Na cenę sprzedaży wpływ ma bardzo wiele czynników. Nieruchomości położone obok siebie, mogą mieć diametralnie różną wartość. Np. Jedna działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest położona w strefie zabudowy jednorodzinnej, a sąsiednia to tereny osuwiskowe, nieprzeznaczone pod zabudowę.

                        Nieruchomość warta jest tyle, ile jest za nią w stanie zapłacić strona kupująca.